カフェ物件、契約前に確認したい7つのこと
yamakuraカフェを開業するとき、物件選びはかなり大きな決断です。
立地、家賃、広さ、駐車場、店内の雰囲気。
「ここでカフェをやったら良さそうだな」
実際に物件を見に行って、
とイメージが膨らむこともあると思います。
ただ、雰囲気が良い、家賃が安いという理由だけで契約してしまうと、あとから
「思っていた工事ができない」
「設備を入れるために予想以上の工事費がかかった」
「実際に営業してみると動きにくい」
といった問題が出てくることもあります。
僕自身、新潟市の郊外や西区、長岡駅前など、いくつかの場所でコーヒー屋・カフェを運営してきました。
今回はその経験も踏まえながら、
カフェ物件を契約する前に確認しておきたい7つのポイント
を紹介します。
1．やりたい営業や工事ができる物件か
まず確認したいのが、
自分が考えているカフェを、その物件で本当に作れるのか
ということです。
特に賃貸物件の場合、
「飲食店OKだから大丈夫」
だけではなく、どこまで物件を変更できるのかを確認しておきたいところです。
例えば、
- 壁やカウンターを造作できるか
- 厨房を作れるか
- 給排水の位置を変更できるか
- 換気設備を追加できるか
- 看板を設置できるか
- 外観を変更できるか
など。
物件を気に入ってから、
「ここにカウンターを作ろう」
「この場所に厨房を作ろう」
と思っても、大家さんや管理会社から認められない場合もあります。
また、退去時の原状回復についても確認しておく必要があります。
どこまで元に戻す必要があるのかによって、将来必要になる費用も変わります。
物件を契約する前に、
自分が想定している営業や店舗づくりが可能なのか
を確認しておきましょう。
2．電気・水道・ガス・換気などの設備
二つ目は、店舗のインフラです。
カフェでは、
- 冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- エスプレッソマシン
- コーヒーメーカー
- オーブン
- 食洗機
など、さまざまな設備を使います。
そこで確認したいのが、
電気・水道・ガス・換気などが、自分の営業に対応できる状態になっているか
ということです。
例えば、
エスプレッソマシンや大型設備を入れるために電気工事が必要になったり、
厨房を作るために給排水工事が必要になったりすることがあります。
焙煎機や厨房設備によっては、排気についても考える必要があります。
物件そのものが安くても、
契約後に設備工事で大きなお金がかかれば、
結果的には高い物件になることもあります。
そのため、
家賃だけではなく、実際に営業できる状態までいくらかかるのか
を見ることが大切です。
3．居抜き物件は「そのまま使える」と思わない
カフェ開業では、居抜き物件を検討する方も多いと思います。
僕自身、居抜き物件にはかなりメリットがあると思っています。
厨房設備やカウンター、空調などをそのまま活用できれば、
一から店舗を作るよりも開業費用を抑えられる可能性があります。
ただし、
居抜きだから、そのまま使えるとは限りません。
例えば、
- 冷蔵庫が古い
- 製氷機に不具合がある
- 空調の効きが悪い
- 設備の部品が手に入らない
- 実際の営業動線が使いにくい
といったこともあります。
設備が置いてあることと、
その設備が問題なく使えることは別です。
また、実際に営業してみると、
「冷蔵庫と作業台が離れている」
「厨房が狭くて二人入ると動けない」
「商品を提供するまでに何度も店内を往復する」
といった問題が出ることもあります。
一回の動きでは小さな差でも、
毎日何十回、何百回と繰り返すと、作業効率に大きく影響します。
僕自身も、厨房や焙煎スペースにはある程度余裕があった方が、作業しやすいと感じています。
居抜き物件を見るときは、
設備の有無だけでなく、状態と営業動線まで確認する
ことが大切です。
4．建物そのものの状態
中古物件を購入する場合はもちろん、古い賃貸物件の場合も、
建物そのものの状態は確認しておきたいところです。
例えば、
- 雨漏り
- 水回りの状態
- 建物の傷み
- 空調の状態
- 電気設備
- 修繕が必要な箇所
などです。
購入価格や家賃が安くても、
契約後に大規模な修繕が必要になれば、
開業費用は一気に増えてしまいます。
一方で、
古い物件だから悪い、というわけではありません。
僕は店舗の場合、多少古くても問題ないと思っています。
むしろ、
古い建物の雰囲気がそのまま店の魅力になることもあります。
住宅と違い、店舗では古さが「味」になることもあります。
大切なのは、
新しいか古いかではなく、
営業するうえで問題になる傷みがないか
ということです。
中古物件を購入する場合など、不安があるときは専門家にも状態を確認してもらうと安心です。
5．駐車場や、お客様の来店方法
カフェ物件では、立地も重要です。
ただ、
「駅前だからいい」
「人通りが多いからいい」
「郊外だからダメ」
という単純な話ではないと思っています。
僕自身、
新潟市郊外、長岡駅前、新潟市西区など、
違う立地で店舗をやってきました。
場所が違えば、お客様の来店方法も変わります。
その場所に合わせたやり方があります。
ただし、
地方の郊外で営業するのであれば、駐車場はかなり重要です。
例えば4人でカフェに来るとしても、
4人が1台の車で来るとは限りません。
一人一台で来ることもあります。
休日には、それだけで駐車場が一気に埋まってしまいます。
駐車場が足りないと、
せっかくお客様が来ても店に入れなかったり、
近隣の迷惑になったりする可能性があります。
だから、
「10席だから駐車場5台あれば大丈夫」
という単純な計算ではなく、
自分のお客様がどうやって店に来るのか
を想像して考えることが大切です。
6．物件そのものに魅力があるか
物件を見るときは、
家賃や面積などの数字だけでなく、
建物そのものの雰囲気
も見ていいと思います。
例えば、
- 古い建物だけど雰囲気がある
- 大きな窓から景色が見える
- 外観に特徴がある
- 店までの道のりも含めて印象的
- 建物そのものを見に行きたくなる
こうした特徴が、
そのまま店の魅力になることがあります。
僕は、これをある意味、
「物件そのものが持つ集客力」
だと思っています。
「この建物に行ってみたい」
「ここでコーヒーを飲んでみたい」
と思ってもらえる物件なら、それ自体が店の価値になります。
もちろん雰囲気だけで経営が成り立つわけではありません。
ただ、
家賃や交通量だけでは測れない物件の魅力もあります。
カフェの場合は特に、
「この物件だから作れる店があるか」
という視点も持ってみるといいと思います。
7．家賃ではなく「総額」と「必要な売上」で考える
最後に、僕が特に大切だと思っていることです。
物件を見るとき、
家賃が安いか高いかだけで判断しない方がいいと思います。
例えば、
家賃5万円の物件でも、
厨房・電気・給排水・空調などの工事に500万円必要かもしれません。
逆に、
家賃10万円でも、
居抜き設備を活用して少ない工事で営業できるなら、
開業時の負担は小さい場合もあります。
つまり、
物件にかかるお金は、家賃だけでは判断できません。
見るべきなのは、
営業できる状態になるまでの総額
です。
そして、もう一つ大切なのが、
その物件を維持するために毎月いくら売る必要があるのか。
大きな店を借りれば、
家賃だけではなく、
- 光熱費
- 人件費
- 設備費
- 維持費
なども増えやすくなります。
固定費が増えれば、
当然、毎月必要な売上も大きくなります。
だから、
「素敵な物件か」
だけではなく、
この物件で、自分に必要な利益を無理なく残せるのか
まで考えておきたいところです。
家賃をかけない方法があるなら、それも選択肢
物件を探すとき、
必ずしもテナントを借りなければいけないわけではありません。
例えば、
- 自分や家族が空き物件を持っている
- 使っていない建物がある
- 自宅の一部を店舗にできる
- 店舗兼住宅にする
といった方法もあります。
もし家賃をほとんどかけずに営業できるのであれば、
それは経営上かなり大きなメリットです。
固定費が小さければ、
毎月必要な売上も小さくできます。
また、
店舗は必ずしも新しくて大きい必要はありません。
小さくても、
古くても、
その建物の特徴を生かして魅力的な店を作ることはできます。
固定費を抑えて長く続けられること
も、物件選びでは大切だと思います。
完璧な物件を探し続けなくてもいい
ここまで、
契約前にいろいろ確認した方がいい、
という話をしてきました。
ただ一方で、
僕は
完璧な物件が見つかるまで、いつまでも決められない状態になる必要もない
と思っています。
どれだけ調べても、
実際に営業してみなければ分からないことはあります。
思ったよりお客様が来ることもあれば、
想定とは違う時間帯に来店が集中することもあります。
営業を始めてから、
メニューやレイアウト、営業時間を調整することもあります。
だから、
必要な工事。
開業までの総額。
毎月の固定費。
必要な売上。
このあたりを確認して、
自分の計画の範囲内に収まっているのであれば、
最後は
「ここで店をやってみたい」
という感覚も大切だと思っています。
考えすぎて動けなくなるより、
数字的に大きな無理がないのであれば、
思い切って決める。
そして、
決めたあとにどうアジャストしていくかも経営の一部です。
カフェ物件を契約する前に確認したい7つ
最後にまとめます。
カフェ物件を契約する前に確認したいのは、
1．自分がやりたい営業や工事ができるか
2．電気・水道・ガス・換気などに問題がないか
3．居抜き設備や営業動線が本当に使えるか
4．建物そのものの状態に問題がないか
5．駐車場や、お客様の来店方法に合っているか
6．物件そのものに魅力があるか
7．家賃ではなく、開業までの総額と必要な売上で考える
という7つです。
カフェの物件選びに、
「この立地なら絶対成功する」
「居抜きなら絶対お得」
という共通の正解はありません。
大切なのは、
自分が作りたい店と、自分の経営計画に合っている物件かどうか。
その視点を持って物件を見ると、判断もしやすくなると思います。
カフェ開業について、
「この物件を借りても大丈夫？」
「この家賃で利益を残せる？」
「居抜きとスケルトン、どちらがいい？」
「この広さや駐車場で足りる？」
といったことを一緒に整理する、お試しコンサルも行っています。
気になる物件がある方や、これから物件探しを始める方は、カフェ開業コンサルのページもご覧ください。
